對于家中有入學需求的置業(yè)群體來說，教育配套可以說是最關鍵的選擇標準，開發(fā)商深諳此道。一直以來，開發(fā)商把教育配套前置作為營銷策略，但因兌現(xiàn)情況不容樂觀引發(fā)的質(zhì)疑和維權，也時常見諸報端。近日，青島西海岸新區(qū)中交海發(fā)·山海大觀銷售時規(guī)劃的實驗初級中學（又名朝陽山西路中學）無法建設一事（詳見：《宣傳的學校不建了 業(yè)主質(zhì)疑山海大觀用“建設中”忽悠人》），再次將教育與購房捆綁的現(xiàn)實矛盾展露無遺。

“名校”成房產(chǎn)銷售重磅籌碼，教育資源的含金量直接轉(zhuǎn)化為房價溢價。將“規(guī)劃中”偷換為“建設中”、公眾號推文中小到即便放大也很難看清的“具體以政府招生計劃為準”……憑借“目送式上學”“全齡教育盤”等概念，山海大觀項目均價較周邊非學區(qū)房高出每平米千元級別，業(yè)主原本心甘情愿接受“學區(qū)溢價”。誠然，這種操作就是將風險轉(zhuǎn)嫁，開發(fā)商以極小成本撬動巨額溢價收益，而風險全由購房者承擔。承諾破滅，房價應聲下跌。山海大觀業(yè)主被迫降價千元拋售，仍難覓買家，不惜掏空“家庭錢包”購房的意義瞬間蒸發(fā)。曾經(jīng)在售樓處沙盤上無比搶眼的教育配套模型，如今成了業(yè)主心中拔不掉的刺。

規(guī)劃與現(xiàn)實斷裂，泡沫背后揭示了城市發(fā)展規(guī)劃與教育資源配置之間的脫節(jié)。6月18日，青島西海岸新區(qū)管委副區(qū)長趙英民在《行風在線》節(jié)目中，面對市民關注的實驗初級中學情況坦言：經(jīng)人口調(diào)查發(fā)現(xiàn)，山海大觀、影都學府等小區(qū)每年僅50名左右小學生入學，2025年初中入學預報僅48人，“無法支撐一個24個班規(guī)模的初中學校建設”，而3.7公里外的西海岸第六中學東校區(qū)尚有空余學位。但業(yè)主們質(zhì)疑的焦點在于：規(guī)劃的前瞻性何在？一位業(yè)主在《民生在線》網(wǎng)談中表示：“規(guī)劃時就已經(jīng)提前調(diào)研該片區(qū)當前情況及未來發(fā)展，若說現(xiàn)在學校充足，為何21年政府還要引進學校？”中交海發(fā)·山海大觀2023年開盤時，開發(fā)商描繪的是一幅教育無憂的社區(qū)圖景。現(xiàn)實是，房地產(chǎn)市場的整體下行導致項目入住率不及預期，最終形成生源不足的困局。值得警惕的還有行業(yè)性塌方，青島多個項目早有前車之鑒。萬達維多利亞灣的“江蘇路小學簽約儀式”、融創(chuàng)的青島大學教育集團簽約儀式，最終都均淪為“沒有然后了”。

政府需要強化規(guī)劃剛性，做出前瞻性部署。在城市新區(qū)開發(fā)中，應建立 “教育配套先行”機制，確保學校建設與首期住宅同步規(guī)劃、同步建設、同步交付。同時，定期評估區(qū)域人口變動與教育資源配置的匹配度。根據(jù)3月31日發(fā)布的2025年青島中小學及幼兒園招生政策，明確建立 “雙向動態(tài)”布局機制，包括在人口聚集區(qū)“擴增一批”學校、對生源缺失學校“撤并一批”、老城區(qū)“挖潛一批”學位、薄弱區(qū)域“提質(zhì)一批”學校。

“人口是教育資源配置的重要依據(jù)” ，側面反映了教育與地產(chǎn)結合的脆弱基礎。地產(chǎn)商對教育政策的依賴本質(zhì)是制度套利，人口政策與教育資源的調(diào)控直接影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。學區(qū)的劃分并不是一成不變的，政府通過“強校提質(zhì)”拉升普通學校質(zhì)量，名校光環(huán)稀釋導致“學區(qū)房”概念弱化甚至失效，開發(fā)商品牌溢價能力銳減。

當教育承諾落空，業(yè)主維權之路布滿荊棘。開發(fā)商在合同條款中設置的免責聲明成了一道防火墻，西海岸新區(qū)官方回應明確：“房地產(chǎn)商在進行房產(chǎn)推介時，進行了向特定人群的宣傳，在他們的宣傳文案中也明確提示大家，這個學校的建設規(guī)模、開工時間、建設標準、劃片范圍和相關政策存在不確定和變化。”法律層面，業(yè)主可依據(jù)《中華人民共和國民法典》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等就虛假宣傳主張權利，要求撤銷合同、退還購房款及賠償損失。但實際操作中，舉證責任成為最大障礙。如何證明開發(fā)商存在“故意欺詐”而非“規(guī)劃調(diào)整”？口頭承諾能否成為有效證據(jù)？正如律師提醒：“業(yè)主在買房時最重要的是把條款寫進合同。如果在購房合同中沒有明確約定將引進的學校，什么時候引進，那么業(yè)主維權沒有依據(jù)。”

更復雜的局面在于開發(fā)商的生存危機。中交地產(chǎn)不僅面臨巨額虧損，還已宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務。當開發(fā)商自身難保，那些依附于樓盤銷售的教育承諾必然成為空中樓閣。業(yè)主即使獲得法律支持，也可能面臨 “勝訴難執(zhí)行” 的窘境。青島西海岸新區(qū)的案例是一個警示：當教育與地產(chǎn)的結合過于緊密，最終受傷的是普通家庭對公平教育的期待。

售樓處沙盤上那些精致的學校模型終會褪色，但人們對公平優(yōu)質(zhì)教育的期待永不褪色。或許只有當某天，“名校”不再需要為樓盤站臺，社區(qū)學校質(zhì)量差異縮小到無需擇校，這些野草叢生的地塊才會真正獲得解放，回歸教育公平的土壤。

信網(wǎng)評論員 秦璐