買房，畢竟不是買白菜，葉子上有點問題大不了扔了，對于大多數(shù)人來說都是掏了血本，花了那么多錢買預售房，待到交房時，看到的新房不如開發(fā)商當初承諾的那樣，該怎么辦？房屋有質(zhì)量問題、基礎配套設施偷工減料，購房者該如何維權？最近，12345市長熱線接到不少類似投訴。

小區(qū)綠化用的是假花進口材料變成國產(chǎn)貨

今年11月12日是濱江區(qū)某小區(qū)交房的好日子，不少購房者看了房子后卻不敢驗收。

姚先生就是其中一位購房者，幾年前他花了400多萬買下一套200多平米的房子。“我到驗收的現(xiàn)場，和當初宣傳單上面的完全不一樣啊。”姚先生說，他當時就拒絕收房。

姚先生說，當初，這個小區(qū)的售房宣傳單上寫著：五星級的大堂和配套的業(yè)主會所，買房時，開發(fā)商還帶各位買房者去看350平米的樣板房，并承諾以后的大堂只會裝修得比樣板房更好。“可是我們?nèi)ヲ炇諘r，那個大堂哪里是什么五星級標準，只是草草地貼了瓷磚，什么裝飾都沒有，大家都很失望。”姚先生說。原來這個大堂不合格也只是個開頭，當初承諾的業(yè)主會所現(xiàn)在也沒有達標。姚先生表示在自己居住的那一區(qū)本應是有至少一個業(yè)主會所的，可是現(xiàn)在連影兒都沒有。

“我們到花園一看就更傻眼了，當初開發(fā)商承諾的綠化變成假花。”姚先生很無奈地說，這種啼笑皆非的做法讓人無語，整體花園的規(guī)劃也做得不盡如人意，排水系統(tǒng)的問題更是突出。據(jù)業(yè)主描述，花花草草在這種排水有問題的地方根本種不活，下雨天，綠化里的泥土都會被雨水帶到路上，看起來非常臟。

“因為這個原因放假花上去，我們很難接受，畢竟是你自己當初的規(guī)劃有問題不是嗎？”姚先生說。不僅如此，當初開發(fā)商承諾的小區(qū)人車分流，如今卻是人車合流。而新房也是問題百出，當初承諾的進口玻璃、鋁合金等通通變成國產(chǎn)。

姚先生說，大部分業(yè)主到現(xiàn)在都沒有驗收，實在是與大家當初的期望相去甚遠。他和其他一些購房者一起與開發(fā)商談判過，但開發(fā)商沒有實際解決問題，施工方也說這些問題和他們無關。

姚先生很無奈：“我們現(xiàn)在最大的期望就是他們能提供當初的設計圖紙，然后重新檢測、重新驗收。畢竟大家還是想要這個房子的。”

質(zhì)量問題表面看不出精裝修房還在裝修中

李小姐(化名)是余杭區(qū)一個新小區(qū)的業(yè)主，也遇到了這方面的困惑。買房時，售房時，開發(fā)商宣傳在花園的人工河上建一座小橋，今年6月交房，到現(xiàn)在已經(jīng)過去快半年了，這條橋仍不見蹤影。

不僅如此，有一批已經(jīng)驗收了房子的購房者，在裝修時卻發(fā)現(xiàn)這個房子還存在很多漏洞，包括承重墻掏漿、房屋沉降等一部分質(zhì)量問題。“交房時這些問題表面是看不出來的，只有等裝修時他們才發(fā)現(xiàn)的，可是已經(jīng)驗收了也沒辦法了。”李小姐說，去驗房時，本應是毛坯房，但開發(fā)商不知道出于什么原因把墻都刷白了。至今還是有很大一批業(yè)主沒有簽收。還有一些買精裝修房的購房者發(fā)現(xiàn)交房時房子還在裝修，和預期完全不一樣。

李小姐說，交房的事已經(jīng)過去半年多了，問題還是存在，她一直沒收房，希望能夠重新檢測，并解決問題。

律師說法

省直律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長浙江騰飛金鷹律師事務所合伙人吳方榮律師

因房屋質(zhì)量問題拒收房“逾期責任”誰承擔

吳方榮律師表示，公共部分出現(xiàn)問題是否能拒收房屋，是否能要求開發(fā)商承擔逾期交付的違約責任，須根據(jù)《商品房買賣合同》中有關公共部分的合同約定、房屋交付的合同約定、逾期交房的合同約定及舉證情況等綜合分析確定。

毛坯房與精裝修的房子還是存在區(qū)別。精裝修收房時可能存在兩種質(zhì)量問題，首先是普通質(zhì)量問題，即地板有劃痕，墻紙存在問題等，出現(xiàn)這樣的情況時，業(yè)主可以要求開發(fā)商立即整改，并要求開發(fā)商承擔逾期交付的賠償責任。

其次，精裝修收房還可能出現(xiàn)一些大型質(zhì)量問題，例如墻面霉變、漏水、衛(wèi)生間等重要設施不能使用等，這時業(yè)主就有權拒絕收房，要求開發(fā)商整改，整改完之后才收房，并可要求開發(fā)商承擔逾期交付的責任。

配套設施不如意拒收房“逾期責任”誰承擔

吳方榮律師說，相反毛坯房就不存在普通質(zhì)量問題，更多的可能是小區(qū)內(nèi)部設施、綠化等問題，因為小區(qū)的配套設施和交房條件是分開的，所以業(yè)主認為配套設施等存在問題，不要輕易拒收，可以先收房，再要求開發(fā)商整改，否則就有可能承擔逾期收房的賠償責任。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

對此，浙江裕豐律師事務所的張錦偉律師補充說，關于基礎設施、公共配套建筑設施，在合同中應有條款約定，業(yè)主可以按合同條款維權。宣傳手冊內(nèi)容如果未訂入合同條款，一般不能作為依據(jù)。

特殊情況下，如開發(fā)商就房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同內(nèi)容。

若開發(fā)商出現(xiàn)延時交付的情況，可按商品房買賣合同約定的條款追究開發(fā)商的逾期交房責任，一般合同中會有約定，逾期不超過90日的，支付違約金合同繼續(xù)履行，計算方式按約定；若逾期超過90日的，購房人有權解除合同要求退房。

什么情況可以要求退房遇上漲跌按哪個價錢退

吳方榮律師介紹，業(yè)主要退房必須滿足退房條件：

1.開發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

2.在商品房預售之后，開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準，變更規(guī)劃設計，影響房屋結構的，購房者有權退房并由開發(fā)商承擔違約責任。

3.開發(fā)商交付的房屋應當是驗收合格的商品房，如因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。

4.當商品房預售合同中的約定面積與實際面積產(chǎn)生誤差時，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權選擇退房。

5.開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。

6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權過戶的。

7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。

8.合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)時。

此外，還包括法律規(guī)定的可退房情形和雙方合同約定的可退房情形。

條件成就后，按照消費者權益保護法規(guī)定，購房者在退房時若房價高于售賣時的房價，則按照退房時房價退款，若房價低于售賣時房價，則按照售賣時的房價退。打個比方，購房者100萬買的房子，退房時房價為150萬，開發(fā)商應退150萬，若退房時房價為90萬，則按照100萬退。