原標(biāo)題：一問到底丨住房租賃新規(guī)來了，如何保護(hù)各方合法權(quán)益？專家詳解

隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，我國城鎮(zhèn)租賃住房人口已經(jīng)高達(dá)2億多，是全球規(guī)模最大的租賃住房市場。然而由于多種原因，虛假房源、押金難退等租賃市場亂象頻發(fā)，損害了出租人和承租人的合法權(quán)益。21日，國務(wù)院發(fā)布的《住房租賃條例》將于今年9月15日起施行，《條例》共7章50條，為調(diào)整住房租賃活動當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場，促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展提供了支撐。

《條例》對用于出租的住房提出了哪些明確要求？如何治理市場亂象，保障租賃雙方合法權(quán)益，促進(jìn)租賃市場健康發(fā)展？

出租住房要滿足哪些條件？

哪些不得租住？

規(guī)范出租和承租行為，保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益，是《住房租賃條例》的重要內(nèi)容。那么具體來說，用于出租的住房要滿足哪些條件？哪些空間不得單獨(dú)出租用于居住？《條例》作了明確規(guī)定。

《條例》要求用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康；廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住；租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對舒適的居住環(huán)境。

新規(guī)如何規(guī)范

“串串房”“隔斷房”等亂象？

近日，男子6萬月租住進(jìn)“甲醛房”的話題登上熱搜。當(dāng)事人向媒體表示，自己在杭州蕭山租下每月6萬元的房子，入住兩個(gè)月后出現(xiàn)身體不適，經(jīng)測試甲醛超標(biāo)2倍。但房東、中介則稱房子多人住過，不存在甲醛問題，房東拒絕溝通退押金。

在租賃市場上，這樣的“甲醛房”也被稱為“串串房”，就是將老舊毛坯房用廉價(jià)材料簡單裝修后，經(jīng)過“美顏”處理，以較高價(jià)格出租。除了“串串房”，我們熟知的還有“隔斷房”“群租房”等，對于租賃市場種種亂象，新規(guī)是如何規(guī)范的？總臺中國之聲記者對相關(guān)專家進(jìn)行了采訪。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：近年來，住房租賃領(lǐng)域有很多問題，比如房源供給不合格，包括室內(nèi)設(shè)施配套缺失、甲醛超標(biāo)，非住宅非法用于出租，打隔斷；比如“二房東”卷款潛逃、以損壞設(shè)施為由不退押金；比如保租房租金定價(jià)缺乏權(quán)威的市場租金參考等等。相關(guān)投訴處理，缺乏自上而下的法律依據(jù)，執(zhí)法時(shí)缺乏法律手段。

而即將于9月15日起施行的《住房租賃條例》，則為治理住房租賃市場亂象提供了法律武器。比如，針對“串串房”等問題，《條例》強(qiáng)化住房出租室內(nèi)裝飾裝修要求，明確“不得危及人身安全和健康”。針對“非居改租”“隔斷房”等問題，《條例》強(qiáng)調(diào)“廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住”。此外，浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，“群租房”“高收低租”“虛假房源”等一系列住房租賃市場亂象，都能在《住房租賃條例》里找到針對性的條款進(jìn)行規(guī)范。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬：針對“群租亂象”，《條例》第七條明確，租賃住房單間租住人數(shù)的上限和人均最低面積，要符合地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。針對“高收低租”，第十九條規(guī)定，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，今后大家如果去承租轉(zhuǎn)租經(jīng)營的房屋，一定要把租金打到政府監(jiān)管的租賃賬戶，以保障自己的合法權(quán)益。針對“虛假房源”問題，強(qiáng)調(diào)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源；要求提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息。

房東能隨意扣減

我的租房押金嗎？

租房通常都要交一定數(shù)額的押金，在租賃糾紛中，涉及押金的糾紛也有很多。在這方面新規(guī)都是如何規(guī)定的？

《條例》明確了出租人與承租人的行為規(guī)范，特別是針對承租人合法權(quán)益保護(hù)不到位問題，規(guī)定住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

此外，《條例》還明確規(guī)定出租人解除住房租賃合同應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房，保障承租人基本居住需求。

租金怎么定？

明確“建立住房租金監(jiān)測機(jī)制”

大家關(guān)心的租金問題也有了明確規(guī)定。穩(wěn)定租金價(jià)格首次以法規(guī)形式明確“建立住房租金監(jiān)測機(jī)制”，也是本次《條例》的一大亮點(diǎn)。過去關(guān)于租金調(diào)控多停留在政策層面或地方試點(diǎn)階段，如今正式納入國家法規(guī)，具體來說有何意義呢？

《條例》第二十九條明確提出，“設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。”業(yè)內(nèi)人士表示，這一機(jī)制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時(shí)掌握市場動態(tài)，穩(wěn)定市場租金。同時(shí)，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動市場朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展。

新規(guī)對承租人經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等

主體有何約束？

既然是租賃市場，有出租就有承租。近年來，一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發(fā)過諸多討論。那么《住房租賃條例》除了對住房出租人進(jìn)行了約束，對承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等住房租賃市場主體又提出了哪些行為約束呢？

《住房租賃條例》不僅是對住房出租人的約束，也對承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者等住房租賃市場主體提出相應(yīng)的行為約束。《條例》從住房租賃行業(yè)的全鏈條強(qiáng)調(diào)了權(quán)利和義務(wù)的對等，并明確了監(jiān)管部門的責(zé)任。

李宇嘉：比如，條例對出租人在房源合規(guī)、收取租金、押金合規(guī)、不動產(chǎn)信息出示等方面有明確的規(guī)定；但同時(shí)，對承租人在合理使用房屋設(shè)施、不得改變房屋結(jié)構(gòu)等方面也有明確的規(guī)定，從而保護(hù)出租人的權(quán)益，也只有如此，才能推動租賃行業(yè)、租賃關(guān)系穩(wěn)定。

虞曉芬：這次條例對出租住房提出了明確要求，也明確了出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為規(guī)范，細(xì)化了政府監(jiān)督管理責(zé)任，對保障各方合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展有重大意義。