原標題：“大業主式”改造：探路老舊樓宇更新

市南區多種方式推動樓宇經濟提質增效，上半年更新20萬平方米樓宇空間、盤活10萬平方米閑置載體

□青島日報/觀海新聞記者  曹 森

什么是“大業主式”改造

通過國有平臺整合資源，按照“國企牽頭、眾籌跟投、市場化收益”方式，集中力量推進“老舊散”樓宇整合提升，破解改造中常見的集資難、協調難問題，集中統一改造運營，實現樓宇功能、產業真正煥新

加速推進樓宇經濟提質升級

今年上半年，市南區樓宇更新改造開工率超80%，更新20萬平方米樓宇空間，盤活閑置載體總面積超10萬平方米，新增集約經營面積超8000平方米

●今年，市南區將15座老舊樓宇納入更新改造計劃，目前12座樓宇已開工，開工率達80%

●今年上半年，市南區累計盤活閑置載體面積超10萬平方米。其中，中山路百盛商場下半年將以“上街里MALL”新形象亮相；太平路31號、33號改造提升項目計劃8月1日啟動；華能大廈音樂家廣場即將開門納客

樓宇經濟的吸引力，在于方寸之間釋放發展的無限可能。作為我國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態，樓宇經濟能夠將城市發展空間由平面拓展為立體，突破中心城區土地資源匱乏的空間限制，拓展城區經濟發展的空間，是推進第三產業發展和城市經濟做優做強的重要突破口。

啟動“大業主式”改造，闖出樓宇更新改造新路徑；向高空要效益，老舊樓宇煥發新動能；在建樓宇提速度，加快釋放優質產業新空間……作為青島中心城區，市南區將樓宇經濟作為發展進程中的重要戰略支撐點，不斷向上突破發展空間制約，著力構建和完善樓宇經濟發展體系，持續優化樓宇空間布局、創新樓宇服務模式、提升樓宇特色品牌，探索出一條具有市南特色的樓宇經濟高質量發展路徑。最新統計數據顯示，今年上半年，全區樓宇更新改造開工率超80%，更新20萬平方米樓宇空間，盤活閑置載體總面積超10萬平方米，新增集約經營面積超8000平方米。

啃下產權分散等“硬骨頭”

今年是市南區樓宇經濟提質升級三年行動的收官之年，隨著行動的開展，市南區樓宇改造逐漸步入“深水區”，迎來產權分散、集資困難等更新改造難啃的“硬骨頭”。為此，市南區創新樓宇更新改造模式，探索實施“大業主式”更新改造路徑。

山東國貿大廈位于市南區太平路51號，毗鄰青島火車站和棧橋景區，地理位置優越，但因為樓宇業權比較分散，給統一集資、經營等帶來難題。“我們發揮海建公司等區屬國有企業作用，以山東國貿大廈為試點，收購樓宇8個整層共計8000平方米，整合樓宇零散業權與經營權，啟動‘大業主式’更新改造。”市南區招商投資發展中心黨組書記張新介紹，這種模式的核心在于通過國有平臺整合資源，破解“老舊散”樓宇改造中常見的集資難、協調難問題，實現空間與產業的同步煥新。

未來，市南區將根據山東國貿大廈試點情況，持續開展樓宇業權、經營權整合行動，按照“國企牽頭、眾籌跟投、市場化收益”方式，集中力量推進“老舊散”樓宇整合提升，集中統一改造運營，實現樓宇功能、產業真正煥新。

老舊樓宇更新改造，改造費用動輒數百萬元，資金從何而來？市南區在不斷加大政策扶持力度的同時，持續探索多元化資金籌措路徑，借助轄區金融業集聚優勢，在全市首創首推“樓宇更新貸”等金融工具，引導國有資本、社會資本等多方參與，緩解樓宇改造資金壓力。

注入優質產業“新動能”

在寸土寸金的市南區，一場關乎城市經濟韌性與發展質量的“空間革命”正悄然發生。

市南區是青島樓宇經濟的發源地，一批大型商務樓宇建設起步早，樓宇經濟率先起勢。隨著時代發展，一些商務樓宇出現硬件設施老化、經營模式落后等問題，步入了后勁不足、停滯不前的困境。近年來，市南區圍繞產業空間拓新、產業迭代升級、運營服務提優三大攻堅行動，不斷塑強樓宇經濟優勢，筑起高質量發展新高地。

“海信大廈于2002年交付至今，已投入使用23年。為充分釋放并尊重這塊稀缺土地的價值，我們公司決議對大廈實施整體升級。”海信大廈運營經理王萌道出了煥新的初衷。經過一番堪稱“外科手術”般的系統性改造，從修繕園區、地下車庫擴建、員工餐廳擴容，到更換空調、消防系統與新增鋒速電梯、新風系統，海信大廈跟上了“時代步伐”，一個滿足現代企業對空間品質與效率雙重需求的商務生態圈躍然眼前。

海信大廈并非孤例。2025年，市南區將15座老舊樓宇納入更新改造計劃，目前12座樓宇已開工，開工率達80%。除海信大廈整體改造完成外，深業大廈外墻保溫、中信大廈加掛LED大屏等均已完工；貝蒙特大廈完成2部電梯更換，中鐵青島中心、科技城等9座樓宇已啟動大堂、電梯、空調等設備設施維修工作，累計改造面積達20萬平方米，投資金額超3000萬元。

物理空間的更新只是第一步，如何讓“新瓶”裝“好酒”，吸引優質產業填充，實現空間價值的躍升，才是樓宇經濟煥活的核心。市南區以精準招商激活閑置載體，上半年全區招引落地優質項目74個，其中億元以上項目44個、10億元以上項目8個，投資總規模107.5億元，同比激增94.85%，世界500強歐力士集團、國家級專精特新“小巨人”企業極易科技、澳柯瑪產投等一批“打基礎、利長遠、增后勁”的重大產業項目紛紛搶灘，為市南樓宇經濟發展注入澎湃動能。

盤活“沉睡空間”，閑置載體華麗蝶變。今年上半年，市南區累計盤活閑置載體面積超10萬平方米。其中，商業載體方面，改造中的中山路百盛商場已現雛形，預計今年下半年將以“上街里MALL”商業新地標形象亮相；太平路31號、33號改造提升項目有序推進，計劃8月1日啟動改造；華能大廈音樂家廣場已改造完成，即將以全新面貌、時尚業態開門納客；漳浦路12號地塊投資4500萬元，正變身為都市潮流運動社交公園“心動里”。

重點樓宇建設迎來“加速度”

日前，隨著航運貿易金融總部大廈項目最后一個“兩柱合一”節點的順利安裝，該項目高位鋼結構轉換層正式封頂，進入施工新階段；元宇宙產業大廈主體結構已正式封頂，青島首個以元宇宙產業為核心定位的地標性建筑迎來關鍵進展；浮山灣總部基地項目已于5月份開工建設，施工現場熱火朝天；綠城深藍中心主樓外立面基本完工，正在進行內部裝修，預計2026年底完工……

高品質、高能級的現代化樓宇是培育新興產業和高端消費市場不可或缺的關鍵要素和支撐平臺，也是城市新質生產力、品牌吸引力和市場活躍度的直觀展現窗口。

市南區將樓宇經濟工作作為高質量發展的著力點和突破口，在全市率先建立樓宇綜合指標評價體系，從基礎條件、產業貢獻、運營服務能力三個方面18個門類53個小項對樓宇開展評分，為樓宇分類施策、梯度培育提供依據。在發布的首批20座重點樓宇評分中，海天中心、青島數字經濟產業園、中鐵青島中心、遠洋大廈等優質樓宇綜合評分進入前十名，其發展經驗與成果已成為引領區域樓宇經濟高質量發展的重要風向標。

“錨定樓宇經濟高質量發展方向，我們將深入結合樓宇綜合評價體系，引導樓宇從租金導向向高附加值產業運營轉變，幫助樓宇補齊短板，提升低效產業空間。同時，聚焦‘1+6+1’現代產業體系方向，結合評價體系作為特色樓宇打造亮點，年內新培育10座產業特色樓宇（園區），再認定5家優秀運營商。”張新表示。

經過多年發展，市南區現有5000平方米以上商務樓宇135座，稅收過億元樓宇26座，形成了以香港中路為橫軸，以中山路、延安三路、山東路、福州南路為四大縱軸的“一橫四縱、多園聯動”組團式樓宇經濟空間格局，初步形成現代都市產業園雛形。其中，香港中路以山東國際貿易大廈、海天中心、中鐵青島中心等樓宇為代表，形成現代金融、航運貿易、數字經濟等跨國企業總部和區域總部基地；中山路在百盛大廈、發達大廈等傳統商貿樓宇基礎上，結合中山路歷史城區更新改造，正在成為文化旅游和時尚消費目的地。