原標(biāo)題：會(huì)不會(huì)全國(guó)普降？部分城市物業(yè)費(fèi)下調(diào)調(diào)查

記者 毛振華 黃江林

常州花語(yǔ)馨苑小區(qū)宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)，承諾將物業(yè)費(fèi)由原先每月每平方米1.8元下調(diào)至1元；重慶風(fēng)花樹小區(qū)發(fā)布公告，物業(yè)費(fèi)從每月每平方米1.8元降到1.3元，降幅高達(dá)27.8%……長(zhǎng)期鐵板一塊的物業(yè)費(fèi)，近來(lái)在全國(guó)各地出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞物管推出的《2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)報(bào)告》，去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%-35%之間，且多數(shù)物業(yè)承諾“降價(jià)不降服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”。多數(shù)項(xiàng)目的降費(fèi)通過(guò)友好協(xié)商實(shí)現(xiàn)，也有項(xiàng)目選擇更換物業(yè)公司達(dá)成降費(fèi)訴求。

各界對(duì)這種現(xiàn)象普遍“點(diǎn)贊”的背后，也有少數(shù)聲音擔(dān)心物業(yè)服務(wù)品質(zhì)會(huì)下降。這波物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”究竟折射出怎樣的市場(chǎng)變化，這股風(fēng)潮又能刮多久、刮多遠(yuǎn)？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

下調(diào)集中在二三線城市

前不久，家住湖北省武漢市東湖高新區(qū)綠地光谷星河繪小區(qū)的陳女士接到通知，小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從每月每平方米3元降至2.5元。“按我家100多平方米的住房面積，一年下來(lái)節(jié)省600多元。”陳女士說(shuō)。

臨近該小區(qū)的光谷188國(guó)際社區(qū)，今年的物業(yè)費(fèi)從每月每平方米3.3元降至2.6元。該社區(qū)物業(yè)工作人員表示，為提高繳費(fèi)率，此前物業(yè)公司就出臺(tái)過(guò)“交十個(gè)月送兩個(gè)月”的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在是直接把價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)了0.7元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，武漢有超過(guò)40個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)。不僅如此，“降價(jià)風(fēng)”還吹到了重慶、南昌、深圳等城市。

從貼出的公告看，重慶風(fēng)花樹小區(qū)業(yè)主通過(guò)集體協(xié)商，將物業(yè)費(fèi)調(diào)整為每月每平方米1.3元，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的重慶嘉利安物業(yè)管理有限公司稱，此舉是為了響應(yīng)業(yè)主呼聲；江西南昌西站瑞都小區(qū)聘用的物業(yè)公司宣布，自今年起，小區(qū)物業(yè)費(fèi)由原先的每月每平方米2.8元降至2元，降幅達(dá)28.6%；廣西柳州維美物業(yè)服務(wù)有限公司甚至宣布，在其服務(wù)的新華庭小區(qū)實(shí)行免收物業(yè)費(fèi)，前提是該小區(qū)和物業(yè)公司成功續(xù)簽合同。

值得注意的是，深圳、上海等地的“豪宅”項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)也有所下降。例如，深圳前海潤(rùn)峯府小區(qū)業(yè)主成功爭(zhēng)取物業(yè)費(fèi)下調(diào)，將該豪宅的物業(yè)費(fèi)從每月每平方米9.9元下降到6.9元，降幅達(dá)30%；上海一項(xiàng)目在交房中公開通知業(yè)主，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)從原價(jià)每月每平方米13.6元調(diào)整為10.5元。

隨著部分地區(qū)拉開物業(yè)費(fèi)降價(jià)的序幕，各地市民對(duì)此密切關(guān)注。市民孫先生告訴記者，自己的住房面積在100平方米左右，物業(yè)費(fèi)單價(jià)3.6元，每年雷打不動(dòng)的固定支出就是4000多元，已經(jīng)和電費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi)、供暖費(fèi)一樣，成為生活中不可回避的一項(xiàng)支出，而且不會(huì)像其他固定支出一樣因?yàn)樽约?ldquo;節(jié)省”而減少。一旦欠繳物業(yè)費(fèi)，就會(huì)因?yàn)椴荒芩㈦娞菘ǎB回家都成為奢望。物業(yè)費(fèi)已經(jīng)成為不少家庭一筆不小的負(fù)擔(dān)。

不過(guò)，這股風(fēng)潮能否吹得更遠(yuǎn)，目前來(lái)看，還存在不確定性。中指研究院的監(jiān)測(cè)顯示，2024年至今，物業(yè)費(fèi)降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在部分二線城市以及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來(lái)發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策的城市，物業(yè)費(fèi)整體降幅區(qū)間集中在10%-40%。不同城市、不同項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)跌幅差異也較大。

盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚分析，物業(yè)費(fèi)在各地各小區(qū)形成普遍下調(diào)的可能性不大，特別是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟穩(wěn)定的一線城市，物業(yè)費(fèi)相對(duì)較為穩(wěn)定。

多重壓力下的無(wú)奈選擇

在此次物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”中，青島的表現(xiàn)尤為“硬核”。

記者注意到，青島市城陽(yáng)區(qū)發(fā)布了《關(guān)于對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》，打響當(dāng)?shù)亟蒂M(fèi)“第一槍”。規(guī)定了根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積規(guī)模確定基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度上限，其中，收費(fèi)建筑面積8萬(wàn)平方米以內(nèi)（含8萬(wàn)平方米），上浮幅度不超過(guò)20%；收費(fèi)建筑面積8-15萬(wàn)平方米以內(nèi)（含15萬(wàn)平方米），上浮幅度不超過(guò)10%；收費(fèi)建筑面積15萬(wàn)平方米以上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得上浮。除此之外，青島西海岸新區(qū)也發(fā)文《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格政策的特別提醒告誡函》，并隨函附帶了一份《70個(gè)超出政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)》。該文件面向全區(qū)各普通住宅前期物業(yè)服務(wù)，重點(diǎn)對(duì)70家超出政府指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)物業(yè)公司提出告誡，其中不乏融創(chuàng)、碧桂園等知名品牌。

從記者在各地調(diào)查的情況看，部分城市出現(xiàn)的物業(yè)費(fèi)下調(diào)是多重因素疊加的結(jié)果。

——地方政府出臺(tái)政策，調(diào)控規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。今年，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，在提振消費(fèi)的同時(shí)，也提出了減少居民支出負(fù)擔(dān)的具體舉措。當(dāng)前，包括青島在內(nèi)的一些地方著眼于民生大局，圍繞社會(huì)討論熱烈、矛盾易發(fā)多發(fā)的物業(yè)領(lǐng)域主動(dòng)施策，直接推動(dòng)物業(yè)費(fèi)降低。

重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)定了住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、超最高等級(jí)服務(wù)的住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)單獨(dú)核定等內(nèi)容；武漢新洲區(qū)去年底發(fā)布《關(guān)于制定新洲區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，實(shí)行分級(jí)定價(jià)。“武漢、青島等部分城市設(shè)置了物業(yè)費(fèi)浮動(dòng)機(jī)制，符合市場(chǎng)調(diào)節(jié)規(guī)律。”中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，大多數(shù)發(fā)布公告的物業(yè)在表示降價(jià)的同時(shí)，承諾不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這類舉措值得肯定。

——房?jī)r(jià)、房租、收入等下行壓力增加，業(yè)主降價(jià)呼聲高漲。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，部分城市房?jī)r(jià)和房租出現(xiàn)顯著調(diào)整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的敏感度顯著提升。

綠地光谷星河繪小區(qū)業(yè)主陳女士坦言，房?jī)r(jià)下跌后許多業(yè)主對(duì)較高的物業(yè)費(fèi)不滿，多次向有關(guān)部門反映，“這次降費(fèi)是業(yè)主們斗爭(zhēng)的結(jié)果”。

——物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，企業(yè)為提升收繳率或競(jìng)標(biāo)成功率主動(dòng)降價(jià)。中指研究院近期發(fā)布的研報(bào)顯示，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模增量市場(chǎng)逐步收縮，盈利空間進(jìn)一步壓縮。去年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤(rùn)均值為7990.71萬(wàn)元，同比下降4.71%。

實(shí)際上，物業(yè)公司獲取收益的渠道并不止物業(yè)費(fèi)一項(xiàng)。記者了解到，多數(shù)物業(yè)公司收入支出明細(xì)從未向業(yè)主公示，甚至大修基金的使用情況也只是張貼公告簡(jiǎn)單告知。專家指出，業(yè)主在呼吁物業(yè)費(fèi)降價(jià)后，如果物業(yè)公司不能將收入支出透明化或者主動(dòng)撤出小區(qū)，以證明降價(jià)會(huì)導(dǎo)致虧損，那么物業(yè)費(fèi)降低本身就具備合理的空間。

亟待回歸合理區(qū)間

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量與每一位居民息息相關(guān)。當(dāng)前，社會(huì)各界關(guān)于物業(yè)費(fèi)的討論熱度高，有待基層政府部門主動(dòng)作為進(jìn)行規(guī)范，物業(yè)公司則應(yīng)以優(yōu)質(zhì)換優(yōu)價(jià)，才能贏得業(yè)主的認(rèn)可。

——整治物業(yè)亂收費(fèi)現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士透露，一些公司依據(jù)較高的前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，利潤(rùn)率能達(dá)到百分之二三十，這與物業(yè)行業(yè)本身普惠低利潤(rùn)率的行業(yè)屬性相背。專家認(rèn)為，借助此輪“降費(fèi)潮”整治物業(yè)領(lǐng)域超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、超期預(yù)收費(fèi)、公共收益去向不明等亂象正逢其時(shí)。

在當(dāng)前房屋空置率居高、人口跨區(qū)域流動(dòng)增多的現(xiàn)實(shí)背景下，空置房屋能否少交或免交物業(yè)費(fèi)？對(duì)于群眾這一期盼，安徽省淮北市政府在官網(wǎng)表示，業(yè)主的房屋無(wú)人居住，即使未產(chǎn)生明顯的管理費(fèi)（比如清理垃圾、乘坐電梯等），但物業(yè)有做到替業(yè)主看護(hù)房子，維護(hù)公共空間。所以，空置房仍然需要繳納物業(yè)費(fèi)。至于繳多少，各地會(huì)有不同規(guī)定。天津市住建部門回應(yīng)，無(wú)論房屋是否空置，物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)公共區(qū)域服務(wù)的投入是不變的，目前出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)減免的政策法規(guī)缺乏上位法依據(jù)。

——規(guī)范物業(yè)價(jià)格，給出符合市場(chǎng)行情的必要指導(dǎo)。青島的實(shí)踐證明，行業(yè)指導(dǎo)對(duì)規(guī)范市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定群眾心理預(yù)期效果明顯。而且，物業(yè)費(fèi)合理下調(diào)有助于增強(qiáng)小區(qū)二手房的吸引力，進(jìn)而促進(jìn)二手房交易流通，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

記者調(diào)查中，有群眾反映，東部一些大城市新建小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)單價(jià)普遍在每月每平方米3元以上，甚至4元、5元，向物業(yè)反映后，物業(yè)往往會(huì)以經(jīng)過(guò)了相關(guān)部門批準(zhǔn)、周邊都是這類價(jià)格搪塞。這種情況下，如果能有政府物業(yè)指導(dǎo)價(jià)格作為依托，就能夠使物業(yè)收費(fèi)更有依據(jù)。

——物業(yè)服務(wù)應(yīng)“質(zhì)價(jià)相符”。本輪“降費(fèi)潮”中，有已經(jīng)降費(fèi)的小區(qū)業(yè)主擔(dān)心，降價(jià)會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士指出，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)“卷服務(wù)”，提升管理效率和服務(wù)響應(yīng)速度是關(guān)鍵。

在廣西，柳州維美物業(yè)服務(wù)有限公司在部分小區(qū)實(shí)行免物業(yè)費(fèi)模式，備受輿論關(guān)注。“這從一定程度上反映出，在物業(yè)多元收費(fèi)模式下，如果資源調(diào)配得當(dāng)、服務(wù)到位，物業(yè)費(fèi)降至‘0’元并非完全不可能。”分析人士表示。

[來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 編輯：趙曉珊]